Контроль технического состояния представляет собой систему мероприятий, позволяющих определить фактическое состояние здания, выявить отклонения от установленных требований и своевременно организовать необходимые работы.
Основные задачи контроля:
проверка соблюдения требований безопасной эксплуатации;
выявление дефектов и повреждений;
контроль выполнения графиков технического обслуживания;
оценка качества ремонтных работ;
проверка исправности инженерных систем;
контроль устранения ранее выявленных нарушений;
предупреждение аварий и несчастных случаев.
Контроль осуществляется собственниками, управляющими и эксплуатационными организациями, техническими специалистами, а также уполномоченными государственными органами в пределах их компетенции.
Следует различать внутренний производственный контроль организации и государственный надзор: у них разные задачи, полномочия и правовые основания.
Документация необходима для планирования работ, подтверждения технического состояния здания, учёта ремонтов и определения ответственности участников эксплуатации.
К основным документам относятся:
|
Документ |
Назначение |
|---|---|
|
Проектная и исполнительная документация |
Сведения о конструкциях, материалах, инженерных системах и выполненных строительных работах |
|
Технический паспорт здания |
Основные технические характеристики объекта в предусмотренном порядке |
|
Документы о вводе в эксплуатацию |
Подтверждение прохождения установленной процедуры ввода здания |
|
Журнал технических осмотров |
Фиксация результатов осмотров, выявленных дефектов и принятых мер |
|
Акты обследования |
Описание технического состояния конструкций или систем и результатов обследования |
|
Планы и графики обслуживания |
Организация регулярных технических мероприятий |
|
Акты выполненных работ |
Подтверждение состава и результатов выполненных работ |
|
Документы по аварийным ситуациям |
Учёт обстоятельств происшествия, причин, последствий и принятых мер |
Состав обязательной документации определяется действующим законодательством, видом здания и условиями его эксплуатации.
Документы должны содержать достоверные сведения, своевременно обновляться и храниться в установленном порядке. При передаче здания другой управляющей или эксплуатационной организации необходимо обеспечить передачу документации в соответствии с применимыми правилами.
При эксплуатации здания важно организовать последовательную работу с выявленными неисправностями.
Выявление дефекта
Осмотр, обращение жильца, сигнализация или сообщение об аварии.
Регистрация
Фиксация места, характера повреждения и даты обнаружения.
Оценка опасности
Определение риска для людей, имущества и инженерных систем.
Принятие решения
Выбор срочных мер, обследования, ремонта и ответственных исполнителей.
Выполнение работ
Устранение неисправности с соблюдением технических требований.
Контроль и оформление
Проверка результата и оформление необходимых документов.
Если выявлены признаки возможной угрозы обрушения, поражения электрическим током, пожара или иной непосредственной опасности, необходимо незамедлительно принять меры по обеспечению безопасности людей, ограничению доступа в опасную зону и вызову соответствующих аварийных служб.
Обычная регистрация дефекта не заменяет срочных защитных мероприятий, если существует угроза жизни или здоровью.
Ненадлежащее содержание жилищного фонда может повлечь различные виды ответственности. Их применение зависит от национального законодательства, характера нарушения и наступивших последствий.
Гражданско-правовая ответственность может возникать при причинении ущерба имуществу или здоровью, а также при нарушении договорных обязательств.
Административная ответственность может предусматриваться за нарушение обязательных требований безопасности, правил содержания зданий и иных установленных норм.
Дисциплинарная ответственность применяется к работникам в соответствии с трудовым законодательством за неисполнение или ненадлежащее исполнение должностных обязанностей.
Уголовная ответственность может наступать в случаях, предусмотренных уголовным законодательством, например при наличии установленных законом признаков преступления и соответствующих последствий.
При определении ответственности учитываются обязанности конкретного участника, причинно-следственная связь, характер нарушения и другие юридически значимые обстоятельства.
Например, если организация не выполнила предусмотренные обязанности по обслуживанию кровли, а впоследствии произошло затопление помещений, необходимо установить причины повреждения, содержание договора, результаты предыдущих осмотров и действия ответственных лиц. Сам факт протечки ещё не определяет автоматически виновного.
Предупреждение аварий является одним из главных направлений технической эксплуатации жилищного фонда.
Для снижения аварийности необходимо:
регулярно проводить технические осмотры;
своевременно устранять выявленные дефекты;
контролировать состояние наиболее уязвимых конструкций;
обеспечивать исправность инженерного оборудования;
не допускать самовольного изменения несущих конструкций и инженерных систем;
организовывать обучение персонала безопасным методам работы;
поддерживать готовность аварийных служб;
вести учёт аварий и анализировать причины их возникновения.
Особое внимание уделяется зданиям с длительным сроком эксплуатации, объектам с признаками физического износа и конструкциям, повреждение которых может привести к серьёзным последствиям.
Ситуация: в многоквартирном жилом доме обнаружены следы протечки на потолке квартиры верхнего этажа после сильного дождя.
Порядок действий эксплуатационной организации:
Зарегистрировать обращение жильца и организовать осмотр.
Проверить состояние кровли, водостоков и мест примыкания кровельных конструкций.
Оценить возможную опасность повреждения электропроводки и строительных элементов.
При необходимости принять временные меры по защите помещений от дальнейшего поступления воды.
Установить причину протечки и определить необходимый объём ремонта.
Организовать выполнение работ и проверить их качество.
Оформить результаты осмотра и выполненных работ.
При необходимости запланировать дополнительное обследование или ремонт смежных конструкций.
Данный пример показывает, что качественная эксплуатация включает не только устранение неисправности, но и установление её причины, предупреждение повторного повреждения и оформление результатов работ.
Эффективная эксплуатация жилищного фонда невозможна без технического контроля, надлежащей документации, распределения ответственности и систематической профилактики аварий. Документирование позволяет подтвердить выполненные мероприятия и обеспечить преемственность технического обслуживания здания.
